全額銀行からの借入でできて、
しかもローリスク。
それが不動産投資の魅力だと思います。

今回取材させていただいたのは、徳島県で歯科医院を経営されている八幡先生です。 八幡先生には、2013年の初めから1年ほどかけ、都内で7件ご購入いただいています。

取材協力：八幡歯科医院 理事長 八幡浩史 氏
インタビュアー：Idealink株式会社 鈴木峻太
日本ワークス担当：中村大輔 氏

元銀行マンから紹介を受け、日本ワークスを知りました

鈴木：

日本ワークスと取引を始めたきっかけはどのようなものでしたか？

八幡：

徳島のように人口が減少傾向にある地方都市では不動産評価額の下落率が高いので、マンションを購入しようという人は多くありません。それで僕も、値崩れしにくいと言われる都心の不動産購入に関心を持っていました。そんなとき、元銀行員で外資系の保険会社に勤めている知人が、日本ワークスを紹介してくれました。その保険会社の社員の中にも日本ワークスで不動産を購入している人がたくさんいると聞き、「この会社の人たちが買っているなら間違いないだろう」と思ったのです。

鈴木：

実際営業マンと会ってどのような印象を受けましたか？

八幡：

不動産投資会社に対しては、正直少し胡散臭いイメージがありました。でも、実際にお会いしてみると非常にわかりやすく丁寧に利回りのことなどを説明してもらえたので、信頼できると感じましたね。無理やり物件を買わせようという姿勢もまったくなくて、むしろこっちが「そこまで丁寧に説明しなくても買うよ！」と言いたくなるほど丁寧なんです。質の悪い電話営業が不動産投資のイメージを悪くしているのだと思うのですが、ああいうのはおそらく入社したばかりで知識も人脈もない営業がやっているのでしょう。会社に長く残って実績を上げている営業は、想像以上にしっかりしていると感じました。

老後資金と相続対策のため、不動産投資を始めました

鈴木：

投資用ワンルームマンションの購入は、どのような目的で始められたのですか？

八幡：

大きく2つ目的があるのですが、まずは老後資金です。漠然と月に80万円ほど収入があれば心配ないと考えていたのですが、僕の場合、現在地元の徳島で持っている2つのマンションと合わせると、完済後はマンションの家賃収入だけでその金額に届きそうな見込みです。ちなみに、購入したやや広めのワンルームマンションは新築の金額が2500万円弱、家賃は9～8万円程度ですね。当然「その新築マンションが何年持つか」が重要になってくるのですが、100年ぐらいは持つのだそうです。ただし、立地が悪いと家賃はかなり下がるでしょう。だから僕は、少々価格が高くても、良い立地の物件を購入する方針をとっています。完済後の20～30年の間は、家賃収入を老後資金として使う予定です。

鈴木：

それから、相続ということですね。

八幡：

はい。まずは歳の離れた奥さん、その後は子どもがマンションを受け取ることになると思います。修繕時は積立より足がでるかもしれませんが、家賃収入を全部使ったりしなければ問題ないでしょう。

鈴木：

相続時に、資産はお金で持っているより、マンションで持っていたほうが有利なのでしょうか。

八幡：

日本の相続税は非常に高いと言われています。アバウトな数字でお話しすると、たとえば2400万円を現金で持っていると相続税はその50％ぐらいで、1200万円とられるとします。一方、その2400万円で今マンションを買っておけば、相続時の評価は600万円ほどになるでしょう。その50％が相続税としてとられると300万円。つまり、現金なら1200万円とられる相続税が300万円に抑えられるので、900万円得することになります。さらに、マンションは評価が下がっていても家賃は生み出してくれますよね。家賃が8万3000円程度に下がったとして、1年の収入は100万円。残り18年と少なめに見積もっても、合計1800万円の家賃収入が後から入ってくることになります。この1800万円と、相続時の評価額である600万円を足すと2400万円になるので、結局資産価値は減っていないことになる。このあたりが、不動産運用が相続の王道と言われるゆえんでしょうね。

購入金額をすべて借入でまかない、返済も家賃でまかなえる

鈴木：

購入時には銀行から借入をされたのですね。

八幡：

借入期間や頭金の額にもよりますが、購入金額をすべて借入でまかなうことができ、その返済も家賃でまかなえるというのは不動産投資ならではの魅力だと思います。株式など、他の資産運用ではそういうわけにはいきません。僕はもともとどちらかというとハイリスク・ハイリターンな投資が好きなのですが、そういう投資のために銀行は融資してくれませんよね（笑）。その点、我々のように地方で歯科医院を開業していると、不動産購入時に銀行はスムーズにお金を貸してくれます。他の投資と比べるとローリターンなのでちょっと物足りなくもあるけど、自分で出したお金じゃないのでその点は納得できるし、ローリスクであるという魅力もあります。返済も家賃収入でまかなえる、というところもいいですね。

鈴木：

ちなみに利回りはどの程度ですか？

八幡：

利回りは4～5％です。たとえば1％で借入をして5％の利回りで運用すれば儲けは4％。1億円なら年間400万円の利益です。小さいようですが、こういうことをしないとお金は増えないように思います。利回りは家賃が決まった時点で自動的に決まるので、あとリスクがあるとすれば空室率の問題だけですね。

「信用を活かす」ことが、資産投資の秘訣

鈴木：

これから不動産投資を検討している方に向けて、アドバイスをお願いします。

八幡：

本業で得た「信用」は、とても大事なものです。たとえば我々のように地方で歯科医を開業しているとある程度信用が得られますが、その信用を漠然とした形のままにしておくのは運用面から見れば得策ではありません。金融機関に評価していただき、信用を金額に換算し有効に活用する。例えば鈴木さんみたいにサラリーマンの場合は企業に勤めることが一番の信用かと思います。資産運用は信用を上手く活かすことが大事だと思います。

鈴木：

「信用を活かす」というのはとてもいい言葉ですね。

八幡：

世界経済は本当に大丈夫なのか？　という不安がないわけではありません。しかし、現金や株などの有価証券と比べると、金や不動産などの現物はやはり何かあったときに頼れるのではないかと考えています。もちろんマンションならなんでもいいというわけではありません。購入価格や利回り以上に重視すべきなのは、やはり立地だと思います。立地さえよければ空室率が減り家賃の値下がりも少ないですし、売却時の利益もある程度望めるでしょう。よいマンション販売会社、よい営業と出会い、よい物件を紹介してもらうこと。これが不動産投資に成功する上で一番重要なことだと思います。